ÜFE - TÜFE - ENFLASYON - KİRA ARTIŞ

ARTIŞ SONRASI KİRAM NE KADAR OLACAK?

HESAPLAMA TABLOSU

İşyeri Kiralarında Uygulanacak Kira Bedelinin

Belirlenmesi BK Madde 344

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi, kiracısı tacir ve tüzel kişi olan iş yeri kiralarında ertelenmiş olup, yürürlük tarihi 01.07.2020 olarak belirlenmiştir. 

Kira Bedeli Belirlenmesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesine göre:

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçme koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkra alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.

Beş yıl geçtikten sonra artış bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Bu madde, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi amacıyla getirilmiştir. Bu maddede yer alan hükümler, emredici niteliktedir. Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hususlarda sınırlayıcı şekilde uygulanacak ve düzenlenen kira sözleşmelerinin, bu madde hükümleri uygulanmayacaktır.

Maddenin fıkralarını incelediğimizde:

Bu madde, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi amacıyla getirilmiştir. Bu maddede yer alan hükümler, emredici niteliktedir. Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hususlarda sınırlayıcı şekilde uygulanacak ve düzenlenen kira sözleşmelerinin, bu madde hükümleri uygulanmayacaktır.

Diğer bir anlatımla, tarafların sözleşme serbestisine göre kira bedelini belirleme yetkisi, TBK m.344’teki sınırlar dahilinde mümkün olan Maddenin fıkralarını incelediğimizde:

1. Fıkra, kira bedelinin artış oranına ilişkin sınırlama içermektedir. Buna göre taraflar, yenilenen kira dönemi için artış oranı belirlediğinde, bu oran, bir önceki ki TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Kira artış oranı bu sınırı aşarsa, sınırı aşan oran geçerli olmaz ve üst sınır üzerinden kira artışı gerçekleştirilir.

2. Fıkra, kira sözleşmesinde kira bedeli artışına ilişkin hüküm yer almadığı takdirde uygulanacak artışa ilişkin düzenlemeyi içermektedir. Şayet taraflar, kira sözleşmesinde kira bedeli artış oranını belirlememişlerse, bu oranın hâkim tarafından belirlenmesi talep edilebilir.

Hâkim, kira artış oranını belirlerken kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete göre bir belirleme yapacaktır. Her halükarda hâkimin belirleyeceği kira artış oranı da, birinci fıkradaki üst sınırı geçemez.

3. Fıkra, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerine hâkimin müdahalesini düzenlemektedir. Hâkim, uzun süren kira sözleşmelerinin bedelini ve kira artış oranını rayiç değere göre belirleyecek olup, kira bedelini belirlerken, TÜFE oranıyla sınırlı değildir, bu oran sadece kıstas olarak dikkate alınır. Maddenin uygulanabilmesi için, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun sürmesi yeterlidir.

Taraflar, kira sözleşmelerinde, beş yıldan sonraki yıllar için de kira artış oranını belirlemiş olabilir. Ancak bu halde de taraflar, bu madde uyarınca hâkimden talepte bulunabilecektir. Hâkimin tespitinden sonra, her beş yıldan sonraki kira yılının belirlenen kira bedeli,  tekrar TBK m.344/3 ile hâkime başvurulabileceği düzenlenmiştir.

4. Fıkra, yabancı para cinsinden belirlenen kira bedellerinin artışı ve yeniden belirlenmesini düzenlemektedir. Kural olarak, sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır.

Ancak Türk Parasının Kıymetinin Korunması Hakkında kanun ile TBK madde 138 uygulanmasının güçlüğü hükümleri kapsamındaki şartlar gerçekleşmişse, kira bedelinin uyarlanması davası açılabilecektir.

TBK M.344/4’te belirlenen 5 yıllık süre sona erdiğinde m.344/3 de yer alan düzenlemeye uygun şekilde yabancı para cinsinden kararlaştırılan kira bedelinin belirlenmesi mümkün olacaktır.

MeskenKiralarında Uygulanacak Kira Bedelinin

Belirlenmesi GEÇİCİ MADDE 2- (Ek: 14/7/2023-7456/23 Md.)

Konut kiraları bakımından 02/07/2023 ilâ 01/07/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.

Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.

Tarafların yeni kiralama döneminde uygulanacak kira artış oranı üzerinde anlaşmaya varamaması halinde ise, geçici kira düzenlemesinde TBK md.344/2 hükmüne yapılan atıf uyarınca, hâkim kira artış oranını takdir ederken konutta fahiş kira artışını sınırlayan işbu değişikliği esas alacaktır.

Teoride, TBK md.344/2 hükmü kira artış maddesi bulunmayan kira sözleşmelerine ilişkin olmakla beraber; pratikte, konut kira sözleşmelerinde kira artış maddesinin olmamasına pek rastlanılmamaktadır.

TBK md.344/3 hükmünce 5 yıllık süresi dolan kira sözleşmeleri için açılan ‘kira tespit davaları’ ile ilgili olarak, hakimlerin bugünkü emsal kiraları dikkate alarak yüksek miktarda artış kararları vermesinin önüne geçilmesinin daha isabetli olacağı tartışmaya açılmalıdır.

Ev sahiplerinin, 5. yılını doldurmuş kiracılar için, kira tespit davası açarak kirayı artırma hakkı olduğunu, burada %25 sınırının olmadığı söylemek gerekir.

Bununla birlikte, ev sahiplerinin %25’in üstünde kira zammı istemesi ve kiracının kabul etmemesi ihtimalinde, kira bedelinin eksik ödenmesinden kaynaklı tahliye davası açılması halinde; mahkemeler kanuni düzenleme ile bağlı olduğundan dava reddedilecektir.

Kira artışlarında getirilen işbu üst sınır uygulaması, kapsam bakımından işyerleri için geçerli olmayıp yalnızca konutları kapsamaktadır. Bu nedenle, işyeri kiraları bakımından, Kanunda yer alan TÜFE oranındaki artış kuralı uygulanmaya devam edecektir.

Bu düzenleme kira enflasyonu karşısında konut kiracılarını koruyucu bir düzenleme olarak karşımıza çıkmakla birlikte, 2 Temmuz 2024 tarihinden sonra bu düzenlemenin akıbetinin ne olacağı o günkü kira enflasyonuna göre değerlendirilecektir. Özetle, geçici kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren, kira sözleşmesini yenileyen tüm konut kiracılarının bu kuraldan yararlanacağını söylemek mümkündür.

KİRA ARTIŞI NASIL HESAPLANIR?

Konutlar ve işyerleri için kira artış oranı kira artışının yapılacağı aydan bir önceki ayın TÜİK tarafından açıklanan Yİ-TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranına bakılarak hesaplanır. Mal sahibi bu orana eşit veya bu orandan daha az bir oranda kiraya zam yapma hakkına sahiptir.

Örneğin kira artışı Temmuz ayında yapılacaksa TÜİK'in açıkladığı Yİ-TÜFE endeksinin ilgili yılın Haziran ayındaki 12 aylık ortalamalara göre değişim verisine bakılır.

Ev ve işyeri kiralarında 2019 başına kadar taraflar aralarında farklı bir oran belirlememişse Üretici Fiyat Endeksi’ndeki (ÜFE) artışlar dikkate alınıyordu. Yürürlüğe giren yeni düzenlemeyle kira artışlarında uygulanabilecek en üst sınır TÜFE’ye (Tüketici Fiyatları Endeksi) bağlandı.

Yürürlükteki yasal düzenlemeye göre, kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın 12 aylık TÜFE ortalaması alınarak hesaplanıyor. Mülk sahiplerinin bu oranın üzerinde zam yapmaları yasak. Aksi halde kiracılara dava açma hakkı doğuyor.