KAT İRTİFAKI - KAT MÜLKİYETİ HAKKINDA
KAT İRTİFAKI TAPUSU
KAT MÜLKİYETİ TAPUSU
Kat irtifakı tapusu
İnşaat yapılacak veya yapılmakta olan arsa üzerinde sizin almayı düşündüğünüz dairenin hissesine düşen arsa tapusu demek oluyor. Yani siz diyelim ki 5.000 m2 bir arsa üzerinde 100 eşit daireden oluşan bir sitede 1 daire aldınız, yani sitenin 1/100ü sizin ise, 5.000 m2 arsanın 1/100ü olan 50 m2 arsa sizin oluyor ve kat irtifakı tapusunda aldığınız daireye ait 50 m2 arsa olarak belirtiliyor. Bu tapuda, henüz ortada bir daire olmamasına rağmen yapılacak tüm dairelerin adres ve kapı numaralarının belediye tarafından belirlendiği ve numarataj krokisi denen çizelgeye göre, size ait olan dairenin numarası, kat, blok vs… gibi bilgileri de belirtiliyor.
Kat mülkiyeti tapusu
Yukarıda aldığınız dairenin inşaatı tamamlanıp oturma raporu alındıktan sonra bir önceki aşamada arsa hissesi olarak aldığınız mülk cins değiştirerek arsadan binaya dönüşüyor, ve kat mülkiyeti tapusu ile belgeleniyor. 1/100 hisseli arsa tapusu iken, 1/100 hisseli, diyelim ki 150 m2 daire, daire tapusu haline geliyor. Eğer aldığınız bu ev 40 sene sonra yıkılıp arsa haline gelip daha büyük bir inşaat yapılırsa, sizin o arsada 1/100 hakkınız baki oluyor.
Kat İrtifaklı Daire Almak Doğru Mu?
Kat irtifakı, binanın bodrum katının yapılmasının ardından daire sahiplerinin arsa üzerine gerçekleştirilecek olan konutlardaki paylarını gösteren bir tapu şeklidir. Kat irtifaklı tapunun alınma sebebi daire sahiplerinin kâğıt üzerinde yapmış oldukları anlaşmanın resmi olarak belgelenmesi ihtiyacıdır.
İnşaatın başlamasından önce arsanın bulunduğu belediyeye konutun ne şekilde yapılacağına dair bir proje sunulur. Belediye ilgili mevzuat uyarınca projeyi inceler, kabul veya reddeder. Projenin onay alması halinde inşaat başlar ve bodrum katının çıkılmasından sonra isteğe bağlı olarak kat irtifaklı tapular alınabilir. Kat irtifaklı daire almanın bazı sakıncaları bulunmaktadır.
Kat irtifaklı daire almanın dezavantajları
Kat irtifaklı tapuların alınmasından sonra müteahhit tarafından bina belediyeye verilen projeye aykırı bir biçimde tamamlanabilir. Bu durumda daireyi satın alan kişinin;
- Daire projeye aykırı biçimde yapıldığı için belediyeden yıkım karar çıkması,
- Projeye aykırı biçimde yapılmasından dolayı kredi kullanılamaması,
- Otopark ve depo gibi ortak alanların dairelere dâhil edilememesi sebebiyle diğer hak sahiplerinin ilgili konut hakkında yıkım kararı aldırması gibi neticelerle karşılaşılmasına sebebiyet verebilir.
Kat irtifaklı daire satın alırken dikkat edilmesi gerekenler
Kat irtifakı bulunan bir yapının tamamlanmasının ardından belediyeye proje uygunluğuna dair denetim başvurusunda bulunulur. Belediyedeki konuyla ilgili birimler inşaatı yerinde inceleyerek onaylanmış olan projeye uygunluğunu denetler. Bu denetimin tamamlanması sonucunda inşaat projeye uygun biçimde bitirilmiş ise belediye bina için ‘Yapı Kullanma İzin Belgesi’ ya da diğer ismiyle ‘iskân’ çıkarır. İskâna sahip olan kat irtifaklı bir binanın projeye uygun olarak yapıldığı anlaşılmaktadır. Ancak müteahhit tarafından iskan alınmasından sonra da değişiklik yapılabilmesi mümkündür.
Bankalar kredi verme aşamasında kat irtifaklı dairelerin iskânı olması şartını aramaktadır. Bu sebeple daire projeye uygun yapılmış dahi olsa, iskân almamış bir konutu satın almak her zaman risk taşımaktadır. Kat irtifaklı binalar onaylı projesine uygun biçimde yapılması halinde sonradan iskân alabilir. Ancak iskânın tüm apartman için alınması gerekli olduğu için iskan alırken tüm kat maliklerinin birlikte belirli bir masrafı karşılamaları gerekmektedir. Bu masraflara kat malikleri yanaşmayabileceği için genellikle binalarda sonradan iskan alınabilmesi zordur.
Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki ne fark vardır?
Kat mülkiyeti, apartmanın iskânının alınması aşamasından sonra tapuya başvurularak çıkartılan ve dairelerin sahip olduğu bağımsız bölümlerin sınırlarını belirten bir mülkiyet tapusudur. Yani kat mülkiyeti, kat irtifakının bir üstü olarak tanımlanabilir. Kat mülkiyeti bulunan bir dairenin tüm mevzuatlara uygun şekilde yapılmış olduğu kesinlik kazanmıştır. Kat mülkiyeti bulunan daireler satın alındığında, ev sahipleri herhangi bir sorunla karşılaşmazlar.
Ancak her halükarda binanın projesinde sonradan değişiklik yapılıp yapılmadığına bakılmalıdır. Satın alınacak olan dairelerde hangi kat mülkiyetinin olduğu tapuya bakılarak anlaşılabilir. Tapu üzerinde bulunan kat mülkiyeti kısmı işaretli ise, tapu mülkiyet almış demektir.
TAPU SENEDİ NEDİR?
Tapuda yapılan işlemler sonucu tapu dairesi taşınmaza sahip olan kişiye mühürlü, imzalı tapu senedi verir.
Tapu senedi sadece taşınmazın sahibine verilmektedir. Taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında başkaca hak sahibi olan kişilere tapu senedi verilmez. Örneğin irtifak hakkı sahibine, kiracıya ya da ipotek alacaklısına tapu senedi verilmez.
Taşınmaza birden çok kişi hisseli bir şekilde sahipse tüm hissedarları gösterir şekilde tek bir tapu senedi verilebileceği gibi hissedarlar talep ederse her birine ayrı ayrı da tapu senedi verilebilir.
Hissedarlara ayrı ayrı tapu senedi verilmiş olması bu yerin müstakil tapulu olduğunu göstermez. Ayrı ayrı verilmiş olan her bir tapu senedinin malik bölümünde sahibinin adının yanında bir de hisse yazılıdır.
Tapu senedi içerdiği taşınmazın tamamının veya bir kısmının sahibi olduğunuzu gösterir. Malik sütununda sadece bir kişi yazılı olup da karşısında 1/3, 1/5 gibi bir hisse yazılı değilse taşınmazın tamamı adı yazılı kişiye ait sayılır. Hisse yazılı ise hisse kadar sahibisiniz demektir.
Hisseli taşınmazlarda hissedarların belli bir yerleri yoktur. Her hissedar taşınmazın her köşesine, hatta her zerresine ortaktır. Şurası benim diyemez. Ancak noterden anlaşarak yerlerini belirleyebilirler. Noter anlaşmasını tapu siciline şerh ettirebilirler. İmar durumu uygunsa, yani belediye izin verirse haritaya bağlayıp, yerlerini tamamen de ayırabilir, müstakil tapu alabilirler.
Kat mülkiyetine geçmiş olan her bir apartman dairesi veya villa ayrı bir taşınmaz, yani ayrı bir bağımsız bölümdür. Bu yüzden her bir bağımsız bölüm için ayrı tapu senedi düzenlenir.
Kat irtifakı kurulmuş dairelerin her biri için de ayrı bir tapu senedi verilir.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapuları, arsa ve tarla tapularından içerdiği bilgiler yönüyle biraz farklıdır. Bu tapularda dairenin katı, bağımsız bölüm numarası, arsa payı gibi bilgiler de bulunur. Bu bilgiler yoksa o taşınmaz üzerinde henüz kat irtifakı kurulmamış veya kat mülkiyetine geçilmemiş olduğu anlaşılmalıdır.
Peki, tapu senedinden kat mülkiyetine geçilip geçilmediği anlaşılabilir mi? Üzerinde Bağımsız bölüm numarası, arsa payı, katı görülen bir tapu senedinde, taşınmazın cinsi “Arsa” yazıyorsa, henüz kat irtifaklı demektir.
Cins değişikliği yapılmış ise yani tapu senedinde apartman, villa gibi bir vasıf yazıyorsa kat mülkiyetine geçilmiş demektir. Kat mülkiyetine geçilip geçilmediğini tapu senedindeki “Edinme Sebebi” sütunundan ve tapu senedinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kutucuğunun (X) işareti ile işaretlenmiş olmasından da anlamak mümkündür.
Tapu senedinden taşınmazın kadastro görüp görmediğini de anlayabilirsiniz. Pafta-ada-parsel bilgileri yazılı olan tapu senetleri kadastro geçen yerler için düzenlenmektedir.
Tapu senedine bakarak taşınmazın nasıl edinildiği anlaşılabilir. Bunun için tapu senedinin “Edinme Sebebi” sütununu okumak yeterlidir.
Tapu sicili üzerindeki haciz, tedbir, ipotek, kamulaştırma gibi takyidatları tapu senedine bakarak anlamak mümkün değildir. Bunları öğrenmek için tapu dairesine başvurmak gerekir.
Taşınmaz üzerinde bulunabilecek şerh, beyan, ipotek ve irtifaklara genel olarak “Takyidat”, daha Türkçe anlatımıyla “Kısıtlama” denmektedir.
Tapu senedi tapu kütüğüne yapılan tescile dayanır. Tapu kütüğünde veya kısaca TAKBİS’de denen tapu kadastro bilgi sisteminde tescil yoksa tapu senedi mühürlü, imzalı olsa dahi bir anlam ifade etmez. Tescile dayanmayan tapu senedi geçersizdir. Tescilli olmayan tapu senedi ile tapuda işlem yaptıramazsınız. Tescile dayanmayan tapu senedi sadece kız istemeye gittiğinizde işe yarar, sizi zengin gösterir.
Zaman zaman tescile dayanmayan geçersiz, yolsuz tapu senetlerine rastlanmaktadır. Elindeki tapu senedine güvenerek kimseyle sözleşme yapmamak gerekir, buna güvenerek her hangi bir ödeme yapılması hatalıdır.
Genelde noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmeleri tapu senedine dayanarak yapılmaktadır. Noterde satış vaadi yapılsa, hatta satıcının elinde tapu senedi olsa dahi, bu tapu senedinin geçerliliği tapu dairesinden kontrol edilmeden satıcıya ödeme yapılması hatalıdır.
Tapu sendi tamamen yolsuz, hatta sahte olabileceği gibi, malik tarafından önceden başkalarına da satılmış olabilir. Tapu daireleri satıcı getirirse eski tapu senedini almaktadır. Satıcı taşınmazını satacağı zaman evdeki eski tapu senedini tapu dairesine vermek zorunda değildir, kendisinde kalmaktadır. Kaldı ki “kaybettim, bulamadım” da diyebilir. Bu eski tapu senedi ile istese pek çok kişiye çeşitli noterliklerden satış vaadi yaparak, onları dolandırabilir ki, zaman zaman bunun örneklerine rastlanmaktadır !...
Tapu senedini kaybetmenin veya çaldırmanın hiçbir riski yoktur. Hiç kimse sizin tapu senedinizi ele geçirerek hiçbir şey yapamaz. Bazıları tapu senedini çelik kasa da saklar, kaybolduğunda gazetelere ilan verir “hükümsüzdür” diye… Bu kadar abartılmamalıdır. Tapu senedi kıymetli evrak değildir.
Tapu senedi kaybolmuşsa her zaman tapu dairesine nüfus cüzdanı ile başvurarak yenisini çıkarmak mümkündür. Bu on beş, yirmi dakikada halledilebilecek bir iştir. Üstelik 5 lira gibi sembolik bir ücreti vardır.
Genel Müdürlükçe yetki verilen Türkiye’nin her yerindeki tapu dairelerinden birine başvurarak, başka şehirlerdeki taşınmazlarla ilgili işlem yaptırabilir veya kaybettiğiniz tapu senedinin yenisini çıkartabilirsiniz
Tapuda yapılan işlemden sonra alıcıya tapu senedi verilmesi bir ücrete tabi değildir.
İşlemden sonra istenecek her tapu senedi harca tabidir. Bir kişi harcını ödemek kaydıyla istediği kadar tapu senedi alabilir.
Cebinizdeki tapu senedi o yerin sizin olduğunu gösterir, ancak birkaç yılda bir tapu dairesine uğrayarak tescili kontrol ettirmenizde yarar vardır.
Tapuda cins tashihi ne demek?
Cins tashihi, tapuda kayıtlı bir taşınmazın niteliğinin değiştirilerek, başka bir tapu kütüğüne tescil edilmesi olarak tanımlanıyor. Örneğin cins tashihi, sahibi olunan binanın yıktırılarak, arsa haline getirilmek istenmesi durumunda tapu sicilinde binanın niteliğinin arsa olarak gösterilmesi olarak ifade ediliyor. Ya da bir arsanın üzerine bina inşa edilmek isteniyorsa bu durumda tapu kütüğünde arsanın bina olarak gösterilmesi işlemi de cins tashihini açıklıyor.
Cins tashihi için gerekli evraklar
Bu işlemin gerçekleştirilmesi için öncelikle taşınmazın hissedar veya iştirakçilerinden birinin isteği gerekiyor. Bu istem ile kadastro müdürlüğünde işlemler başlatılabiliyor. Cins tashihi için gerekli evraklar şunlar;
* Cins değişikliği istenen taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği,
* Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmazlarda yapı kullanma izni veya belediye ya da valiliğin yazısı,
* Tapuda kayıtlı malik veya hissedarların kimliği, vekillerin vekaletnamesi ve kimliği,
* Malikin temsilcisi vasi ve kayyım ise mahkeme kararı ve kimliği veli ise vukuatlı nüfus kayıt örneği,
* Talep sahibi şirket, vakıf,dernek veya kooperatif temsilcisi ise yetki belgesi ile kimliği,
* Malik ölmüş ise talepte bulunan mirasçıların adlarına intikal işlemini yaptırmış olmaları gereklidir
Cins tashihi işlemleri
Cins tashihi işlemlerinde en sık rastlanılan şey; arsa veya araziler üzerine yeni bina inşa edilmesi veya mevcut binanın yıkılarak arsa haline dönüştürülmesi oluyor. Arsa veya araziler üzerine yeni bina inşa edilmesi için yapılacak işlemler şu aşamalarla gerçekleşiyor:
* Yapının iskana uygun olması halinde belediye veya valilikler cins tashihi yapılması için kadastro müdürlüğüne yazı yazıyor,
* Kadastro müdürlüğü mahallinde gerekli ölçümü yapıp, tescil bildirimini düzenleyerek tapu sicil müdürlüğüne gönderiyor,
*Tapu sicil müdürlüğü tescili sağladıktan sonra, kadastro müdürlüğüne durumu bildirmekte, kadastro müdürlüğü paftası üzerinde gerekli teknik işlemleri yaparak durumu ilgili belediye veya valiliğe bildiriyor.
8.8.1997 tarihinden önce tamamlanarak iskan belgesi (yapı kullanama izin belgesi ) almış olan taşınmazların cins tashihi işlemleri, başka herhangi bir kuruma müracaat etmeksizin kadastro müdürlüklerince doğrudan yerine getirilerek, tapu sicil müdürlüklerince tescilleri sağlanıyor.
Binanın yıktırılarak, arsa haline dönüştürülmesi işlemi ise şu aşamalardan oluşuyor;
*Cins tashihi için ilgililer kadastro müdürlüğü veya şefliklerine müracaat ediyor,
*Kadastro müdürlüğü elamanlarınca zeminde inceleme yapıldıktan sonra düzenlenen tescil bildirimi tapu sicil müdürlüğüne gönderiliyor.
Tapu Örnekleri
PAYLAŞ :
